קרינה בשמאות מקרקעין

16/12/2014כתבה:Siegel Siegel

שלח לחבר




קרינה בשמאות מקרקעין – השפעות הקרינה על הערכת שווי נכס

השוק התחרותי, תנודות המחירים והפעילות האינטנסיבית בשוק הדיור, העלו את חשיבות שמאות המקרקעין והערכת שווי הנכס. עם זאת, ההתפתחות הטכנולוגית בעולם המודרני ועליית המודעות לנושאי איכות הסביבה, הכניסו פרמטרים נוספים המשפיעים באופן ישיר ומשמעותי על שווי הנכס.
אחד הנושאים המשמעותיים ביותר בתחום מפגעי איכות הסביבה הינו הקרינה האלקטרומגנטית.

הקרינה האלקטרומגנטית נחלקת לשני תחומים בהתאם לטווח התדרים ובהתאם לכך מקורות האנרגיה הגורמים לקרינה זו.
קרינה מרשת החשמל ELF- קרינה בתחום התדרים הנמוכים. מקורות הקרינה האופיינים לתחום זה הינם מתקני החשמל הן בתוך המבנה והן מחוצה לו. כגון: קווי מתח גבוה, ארונות חשמל, שנאים, חדרי טרפו, כבלים ראשיים ועוד.

קרינת רדיו RF- קרינה בתחום תדרי רדיו. מקורות האנרגיה לטווח תדרים זה במבנים ובאזורי מגורים הינם מתקני התקשורת האלחוטית, כגון: אנטנות סלולריות, משדרים של חברות הסלולר, טלפונים אלחוטיים, מתקני שידור ואנטנות טלוויזיה ורדיו, תקשורת אלחוטית, מכ"מים ורדארים, ראוטר ועוד.

השפעת נושא הקרינה על שווי הנכס, מתחלקת אף היא לשניים:
השפעה בריאותית והשפעה פסיכולוגית.
השפעות בריאותיות בחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית:
על פי מחקרים שנערכו בשנים האחרונות מתגלה, כי חשיפה ממושכת לקרינה בלתי מייננת, מגדילה את הסיכון לחלות בתחלואים שונים ואף בסרטן. עפ"י מחקרים רבים שפורסמו, ההשפעה על ילדים הינה משמעותית ומסוכנת יותר. כולל סיכון לחלות בלוקמיה ובמחלות קשות נוספות.
גם על מבוגרים קיימת השפעה מסוכנת. ישנה עליה משמעותית בשעור התחלואים של מבוגרים שנחשפו לקרינה אלקטרומגנטית ובכלל זה: הפרעות שינה, הפרעות קשב וריכוז, בעיות פוריות, כאבי ראש ורמות שונות של מחלות הסרטן. בעקבות המלצות ה- FDA וארגוני בריאות מאירופה, החליט גם משרד הבריאות הישראלי בשיתוף המשרד להגנת הסביבה, לקבוע את רמת החשיפה המותרת לקרינה אלקטרומגנטית. בהתאם לכך נחקק חוק הקרינה הבלתי מייננת שמטרתו להגן על הציבור בישראל ועל הסביבה מפני השפעות החשיפה לקרינה בלתי מייננת.
החוק מסדיר את נושא האישורים להקמה ותפעול מתקני חשמל וסלולר הפולטים קרינה אלקטרומגנטית, במתן שירות למדידות והסמכת המודדים וקביעת איסורים וחובות בהתאם לעקרון המנחה של זהירות מונעת.
השפעה נוספת היא ההשפעה הפסיכולוגית של הרוכשים. כאשר מתגלה איום פוטנציאלי בסביבת הנכס, למשל, אם קיים שנאי של חברת חשמל, או כבלי מתח גבוה בסמוך לדירה או למשרד, עלולים הרוכשים להסס ואף לבטל את העסקה. במקרה כזה, גם אם בפועל אין השפעה של המתקן על רמות הקרינה בדירה או במשרד, בהעדר אישור רשמי, יש סיכוי טוב שהרוכש יראה בכך מפגע רציני עד כדי ויתור על הנכס האמור.

כדאי לדעת, כי גם כאשר נמצאות רמות חריגות של קרינה, השפעת הקרינה הינה בחשיפה מצטברת לקרינה לאורך זמן. ניתן להבין זאת באופן ברור יותר, מסוג אחר של קרינה – קרינת השמש. להבדיל מקרינה מייננת כגון קרינת רנטגן או קרינה רדיואקטיבית, השפעת קרינת השמש או הקרינה משדות מגנטיים אינה בחשיפה רגעית אלא בחשיפה מתמשכת לאורך זמן.
בשונה מהשפעות הקרינה הנובעות מחשיפה לקרני השמש, בה ניתן להבחין בהשפעות חיצוניות של הקרינה על העור כגון אדמומיות של העור, רגישות למגע ולעיתים אף כווית חום, ההשפעה של הקרינה ממקורות חשמל וסלולר אינה ניתנת לגילוי מיידי ולא ניתן לייחס את תחושות הגוף דווקא לחשיפה זו.
בנוסף, אין לקרינה האלקטרומגנטית צבע, ריח, אור או סימן חיצוני אחר, שבאמצעותו ניתן להבחין בקרינה. הדרך היחידה לגלות את רמת הקרינה היא ע"י בדיקת קרינה באמצעות מכשיר יעודי.
במידה ונמצאות רמות קרינה החורגות מהמלצות המשרד להגנת הסביבה, יש צורך במציאת פתרון, בכדי להפחית את הקרינה באזורי שהייה של אנשים.
ברוב במקרים ניתן ליישם פתרון של מיגון קרינה במבנה עצמו או בהרחקת מקור הקרינה כגון הורדת כבלי חשמל מתחת לפני הקרקע או הרחקה של שנאים מאזור המגורים.
מכיון שלרוב מדובר בעלויות יקרות בביצוע מיגון הקרינה, המשמעות היא שבכדי לשמור על רמה מקצועית גבוהה ולבצע הערכה מדוייקת עד כמה שניתן, לשווי הנכס, נדרשת מהשמאים הבנה בסיסית של הנושא. דרושה תוכנית עבודה מסודרת, להכללת נושא מפגעי איכות הסביבה ובעיקר הקרינה, כחלק מתהליך הערכת השווי וכן כלים והנחיות כיצד לשערך את העלות הנדרשת לתיקון המפגע ואם הדבר כלל אפשרי.
חברת לייף סייבר פתרונות קרינה, בשיתוף פעולה עם המשרד להגנת הסביבה, החלה בביצוע תוכנית הדרכה מקצועית לשמאי מקרקעין, הכוללת הסברים עיוניים, דוגמאות ונסיון מעשי עם מכשיר מדידת קרינה. מטרת ההדרכה להכשיר את השמאי לאתר מקורות מפגע פוטנציאליים ובמיקרה הצורך לערוך בדיקה ראשונית על מנת לבחון אם אכן המפגע גורר גמות קרינה חריגות.
בדיקה זו אינה תחליף להזמנת בודק קרינה מוסמך במידת הצורך, על מנת לקבוע בוודאות האם ישנן חריגות הדורדות טיפול.

שלבי הפעולה הנדרשים בתהליך העבודה:
השלב הראשון, לאתר את הצורך לביצוע בדיקת קרינה. הרעיון הוא להביא את השמאי המבקר בשטח המבנה לנסות ולאתר אם יש צורך בביצוע מדידת קרינה. מכיון שביצוע מדידת קרינה תקנית כרוכה בעלויות, המטרה להקנות לשמאי את הידע הבסיסי לנסות ולקבוע אם יש צורך בביצוע מדידה מקצועית. מעבר להקניית הידע הבסיסי, ניתן לצייד את השמאי במכשיר מדידת קרינה בסיסי.
זהו מכשיר בעלות נמוכה יחסית ופשוט לתפעול. השימוש במכשיר יראה את רמות הקרינה ויחשוף את בעייה, במידה וקיימת כזו.

השלב הבא הוא הזמנת מודד קרינה מוסמך. באם נתגלה צורך או שהשמאי מעדיף שלא לקבל החלטה על בסיס ידיעותיו בלבד, יש להזמין מודד קרינה מוסמך המבצע את בדיקת הקרינה בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה, כולל שימוש במכשיר מדידק קרינה מקצועי ומכוייל המופיע בהיתר של המודד. בסיום הבדיקה, מסופק דוח מדידת קרינה מקצועי בכולל את אופן ביצוע הבדיקה, תוצאות הבדיקה באזורים השונים במבנה, סיכום ומסקנות.

במידה ונמצאו חריגות, יש לפנות לגורם מקצועי בתחום הפתרונות בכדי לקבל הערכת מחיר לביצוע מיגון כנגד הקרינה או פתרון אפקטיבי אחר בכדי להפחית את שעורי הקרינה באזורי השהייה במבנה.

במידה ובוצע מיגון קרינה, יש לחזור ולבצע בדיקת קרינה ע"י גורם ניטראלי ובלתי תלוי, בכדי לקבל את הערכים ברמת חשמל אופנית למבנה לאחר ביצוע המיגון.

כל השלבים בהזכרים לעיל ניתנים לתמחור הן בעלויות הישירות של הביצוע והן בעלויות העקיפות כגון חיפוי על המיגון שבוצע והחזרת המראה של הדירה או המשרד למצב טרם ביצוע מיגון הקרינה.

כפי שניתן להתרשם, התהליך כולו דורש הכשרה וידע לשמאים בתחום מתפתח זה.
היוזמה חדשה של חברת לייף-סייבר, חברה מובילה בתחום ההדרכה והיעוץ בנושא קרינה אלקטרומגנטית, בשיתוף המשרד להגנת הסביבה, מיועדת להכשרת שמאי המקרקעין כנאמני בטיחות קרינה. ההכשרה תעלה את רמתם המקצועית של שמאי המקרקעין ותבסס את המודעות למפגעי איכות הסביבה בכלל ונושא הקרינה האלקטרומגנטית בפרט.

לייעוץ מקצועי חינם והתאמת הפתרון המתאים לעסק שלכם,
צרו קשר עוד היום 03-644-4486